Квартиру отнимают не из-за плохого ремонта, а из-за того, чего не видно при показе: залога, ареста, супруга без согласия, прописанного жильца, наследника, который объявится через год. Почти всё это можно проверить самому и бесплатно или за цену одной выписки. Ниже — порядок проверки: что смотреть в выписке из ЕГРН, что спросить у продавца, где проверить его самого и какие риски не закрывает ни одна выписка.
Главный документ проверки — свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Её вправе заказать любой человек, не только собственник (ч. 1 ст. 62 закона 218-ФЗ). По закону выписка показывает (ч. 7 ст. 62):
Фамилия, имя и отчество собственника — персональные данные. Посторонним они показываются, только если собственник сам разрешил это заявлением в Росреестр (ч. 1.3 ст. 62, ст. 36.3 закона 218-ФЗ, изменения 266-ФЗ). Если не разрешал, в выписке будет лишь «физическое лицо» (ч. 7.1 ст. 62). Сверить продавца с собственником по такой выписке нельзя.
Что делать. Попросите продавца заказать выписку самому — собственник получает её со своими данными — и прислать вам электронный файл. Выписку с именем собственника любой человек может проверить на официальном сайте Росреестра (ч. 8.1 ст. 62). Скан или распечатку из чужих рук без такой проверки за доказательство не считайте.
Выписка верна на день выдачи. Закажите её перед авансом и ещё раз перед подписанием договора: арест или новая ипотека за неделю появиться успевают.
Кто владел квартирой раньше, показывает отдельная выписка — о переходе прав. Имена прежних собственников в ней тоже скрыты, если они не давали согласия (ч. 14.2 ст. 62 закона 218-ФЗ). Но число переходов, даты и основания видны всегда, и это уже много.
Сверьте паспорт с выпиской и договором и проверьте его на Госуслугах: там есть бесплатный сервис проверки паспорта по серии, номеру и имени. Продаёт представитель по доверенности — проверьте доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты и постарайтесь увидеть самого собственника.
Если квартира куплена в браке, она общая. Для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг вправе оспорить сделку в течение года с того дня, когда узнал о ней. Попросите свидетельство о браке или разводе, а если продавец не состоял в браке при покупке — его письменное заявление об этом.
Продажу квартиры можно оспорить в деле о банкротстве продавца. Сделку, совершённую за год до заявления о банкротстве по цене заметно ниже рыночной, признают недействительной как неравноценную; сделку, совершённую за три года во вред кредиторам, — если покупатель знал об этой цели (ст. 61.2 закона о банкротстве; для граждан — ст. 213.32). Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (fedresurs.ru) и насторожитесь, если цена подозрительно низкая.
Исполнительные производства видны в банке данных ФССП, судебные дела — на сайтах судов. Крупные долги у продавца — риск ареста квартиры до регистрации сделки и того же банкротства.
Сделку дееспособного человека, который в момент подписания не понимал значения своих действий, суд может признать недействительной (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец берёт сам и только добровольно — но просьба о них обычной сделке не мешает, а отказ кое-что говорит.
По общему правилу члены семьи прежнего собственника теряют право пользования, когда квартира переходит к новому владельцу (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Но «если иное не установлено законом» — и исключения стоят денег.
В договоре попросите пункт: продавец и все зарегистрированные снимаются с учёта до определённой даты, а часть денег остаётся у покупателя до этого дня.
Долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику вместе с квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по взносам на капремонт и квитанции за последние месяцы. Если долг есть — погашение до сделки или вычет из цены.
Квартиру, которая выбыла у собственника помимо его воли, он вправе истребовать и у добросовестного покупателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Добросовестный — тот, кто не знал и не мог знать, что продавец не вправе продавать. Поэтому всё, что вы проверили, сохраните: выписки, ответы сервисов, переписку. Это доказательства вашей осмотрительности.
У добросовестного покупателя есть две страховки от закона. Государство или муниципалитет не может истребовать жильё, если с записи о праве первого добросовестного приобретателя прошло три года (п. 4 ст. 302 ГК РФ). А гражданин, у которого квартиру всё же истребовали и которому убытки не возместили в течение шести месяцев, может по суду получить разовую компенсацию из казны — в размере реального ущерба или кадастровой стоимости квартиры (ст. 68.1 закона 218-ФЗ). Это долго, и лучше до этого не доводить.
Откройте бота в Телеграме, нажмите «⚖️ Проверить договор» и пришлите файлы. Бот сам по содержимому отличит выписку от договора.
Выписку и сверку разбирает код, а не нейросеть, — поэтому одна и та же выписка всегда даёт один и тот же ответ.
Попробовать можно бесплатно: десять обращений, карта не нужна; проверка договора по чек-листу обращений не тратит. Дальше — от 1 290 ₽ в месяц: «Старт» — 60 обращений, «Практика» — 140, «Профи» — 300 за 4 900 ₽.
Проверить выписку и договорРаздел, который обычно не пишут. Без него всё, что выше, ничего не стоит.
Перед авансом и перед подписанием — свежая выписка из ЕГРН, лучше полученная самим собственником и проверенная на сайте Росреестра: ипотека, арест, суды, правопритязания. Выписка о переходе прав — сколько раз и как квартиру продавали. Продавец — паспорт на Госуслугах, банкротство на Федресурсе, долги у приставов, нотариальное согласие супруга. Жильцы — выписка из домовой книги, отказавшиеся от приватизации, дети и материнский капитал. Долг за капремонт переходит к вам. Выписку и договор бот прочитает и сверит между собой.